Как купить квартиру в браке: инструкция
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру в браке: инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно для оформления квартиры на несколько человек каждому из них приходится совершать множество формальностей, поэтому многие семьи предпочитают оформлять жилье на одного человека (на так называемого титульного собственника). Тем более что любое купленное в браке имущество считается совместно нажитым, и при разводе будет неважно, на кого оно оформлено.
Оформление собственности с выделением долей
Если семья решит использовать на покупку недвижимости материнский капитал, такое жилое помещение может быть приобретено только в общую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей с определением размера долей по соглашению. В связи с этим целесообразно сразу приобрести жилье в общую собственность всех вышеуказанных лиц и определить их доли в договоре купли-продажи.
Если при заключении договора купли-продажи не представляется возможным оформить жилое помещение в общую собственность всех указанных лиц, жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность в течение шести месяцев после перечисления маткапитала продавцу, а если жилье приобретается с использованием средств целевого жилищного займа — то после снятия соответствующего обременения.
Для регистрации права общей долевой собственности необходимо обратиться в МФЦ или Росреестр с заявлением и пакетом документов: паспортом родителей, свидетельством о рождении детей, правоустанавливающим документом (например, соглашением о выделении долей в квартире детям), свидетельством о браке или разводе.
Регистрация займет неделю, после чего в выписке из ЕГРН появятся все собственники с указанием долей.
Банки об ипотеке с созаемщиками
Руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников:
— В оформлении ипотеки на двух и более заемщиков существенных отличий от оформления на одного нет: все заемщики предоставляют аналогичные пакеты документов, аналогичный кредитный договор подписывается со всеми. Но при этом возможно выделение долей в приобретаемой недвижимости. В каждом банке это определяется по-своему.
Пресс-служба ПСБ:
— При заполнении ипотечной заявки необходимо указать сумму первоначального взноса. Банк в свою очередь при одобрении кредитной заявки учитывает совокупный доход всех участников сделки. Каждый созаемщик заполняет анкету, указывая степень родства, и предоставляет полный пакет документов, включая паспорт, СНИЛС, свидетельство о браке, документы о подтверждении доходов и др. При заключении ипотечной сделки каждый из созаемщиков подписывает кредитный договор и несет солидарную ответственность по нему. Страховая сумма также рассчитывается пропорционально сумме дохода каждого из созаемщиков на этапе одобрения заявки.
Особенность оформления ипотеки на супругов
ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПри оформлении ипотеки физическими лицами, состоящими в официальном браке, банки выдвигают ряд определенных требований.
Также ипотека на покупку квартиры или дома для супругов предусматривает несколько форм разделения собственности.
Приобретенное имущество может принадлежать обоим лицам на равных или оговоренных условиях либо только одному, при соблюдении определенного регламента.
Ключевая особенность такого ипотечного договора – практически безусловное участие в сделке второго супруга. Он или она в обязательном порядке должны быть привлечены в качестве созаемщика.
Причем по условиям многих банков, супруг(а) могут не соответствовать общим требованиям, в отличие от иных лиц-созаемщиков (братьев, сестер, друзей). Кроме того, кредитор может выставить созаемщику-супругу(е) свои требования.
Например, Сбербанк не привлекает к сделке лиц без российского гражданства.
Оба супруга несут полную финансовую ответственность перед банком, кредитор принимает к сведению их кредитную историю, доходы. Таким образом, привлечение супруга может способствовать как увеличению кредитного лимита, если размер заработка высок, так и снижению, если КИ в прошлом была испорчена.
Исключением можно считать только военную ипотеку, которая не предполагает участие третьих лиц в кредитном договоре.
Оформляют ли на двоих?
Все ипотечные программы предусматривают фиксированные платежи. Основными критериями для банков при выдаче таких кредитов являются стабильная работа и поручительство. Молодому человеку или девушке гораздо сложнее самостоятельно выплачивать ипотечный кредит, чем семейной паре, даже если у них достаточная зарплата.
Во-первых, кредитным организациям не важны отношения между заемщиками. Для них важнее гарантия того, что ежемесячные взносы будут выплачены. А такой гарантией является официальное трудоустройство обоих партнеров. На данный вид кредита распространяется действие Федерального закона № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В зависимости от отношений пары, банки предлагают два варианта оформления такой ипотеки.
Один из супругов получает кредит, а другой выступает в качестве поручителя. У этого варианта есть недостатки. Собственник может быть только один, и очень трудно доказать право собственности на квартиру в случае расставания.
Важно: При покупке ипотечного кредита пары, подписавшие соглашение о совместном проживании, должны четко обсудить все условия, согласовать их друг с другом и обговорить свою ставку с сотрудниками банка.
Как делится собственность таких супругов на приобретенную недвижимость?
Очень часто такое имущество может отличаться друг от друга. Это связано с тем, что когда вы создаете отношения с кем-то, вы начинаете ему доверять. Когда происходит расставание, очень трудно доказать права на имущество, если нет документа, подтверждающего право собственности.
В конце концов, право на дом остается за тем, на чье имя зарегистрирована квартира и кто платит ежемесячные кредитные взносы.
Без таких доказательств общего рынка и инвестиций невозможно доказать свою правоту в суде. Распределение имущества может происходить следующим образом
- Если квартира оформлена на имя одного супруга и все доказательства по кредиту оформлены на него, то без фактических доказательств невозможно убедить суд в обратном, если квартира достанется ему или ей.
- Если подписывается договор займа, то в договоре устанавливается долевое участие. Это означает, что каждый получает собственный капитал в связи с погашением кредита. Таким образом, квартира может быть разделена на двоих или одного. Очень важно, чтобы каждый платил ипотечный кредит на свое имя. Свидетельство является одним из доказательств в суде при распределении долевой собственности.
- Заемщик несет равную ответственность по ипотеке, а недвижимость принадлежит обоим, так как недвижимость может быть разделена сразу в центре.
Может ли в таком случае один из супругов, на которого не оформлен ипотечный договор, рассчитывать на возмещение части выплат?
Юлий Ровинский: На этот счёт есть два противоположных мнения: одни юристы полагают, что супруг может претендовать на часть выплат, другие — что не может. С одной стороны, можно сказать о том, что второй супруг не вправе претендовать на часть выплат по кредитному договору. Объясняется это следующим: выплаты производятся из общих доходов супругов, а общие расходы разделить представляется проблематичным. С другой стороны, в судебной практике встречаются единичные случаи такого возмещения, однако мотивировка представляется сомнительной. В положительных случаях суды достаточно витиевато аргументируют свои решения, однако это не сказывается на конечном результате. Аргументом в пользу такого «обделённого» супруга является то, что права требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи, учитываются при разделе имущества. Таким образом, в данном случае многое зависит от конкретной ситуации.
Что касается судебной практики, то её по этому вопросу немного. Мной найдено только одно решение за последнее время, и в этом решении суд пришёл к выводу, что супруг имеет право на выплаты. Нужно помнить, что судебная практика хоть и демонстрирует общий подход судов к рассмотрению группы схожих случаев, но не является обязательной для них: обязательными являются только разъяснения Верховного суда. Поэтому даже там, где практика сформировалась, встречаются кардинально разные решения по одному и тому же вопросу, а уж там, где она не сформирована, предсказать что-то вообще очень и очень трудно.
Вариант 1-й: Созаемщики
Наиболее распространенный способ оформления ипотеки для супругов — это совместная, солидарная ответственность. Основной плюс такой схемы заключается в том, что при банками учитывается общий доход супругов. Это особенно удобно, если для лучших условий по кредиту нужна только «белая» зарплата, в то же время в справке о доходах одного супруга ее недостаточно. Кроме того, для банка наличие созаемщика является положительным моментом — ведь в случае временной потери работы одним из супругов, другой сможет выплачивать взносы в банк.
В данной схеме фактически оба супруга, независимо от того, какой доход у каждого из них получают одинаковые права на приобретаемое имущество. Соответственно и в случае, если брак распадается, то по закону доли оказываются равноценными.
Вариант 5: Обмен с ипотекой
Довольно сложной ситуацией является обмен: например, один из супругов имел двухкомнатную квартиру до брака, которую затем супруги решили обменять на трехкомнатную, добавив взятые в ипотеку средства. Ведь, согласно закону, при разводе квартира и обязательства по займу будут делиться в равных долях.
Аналогично и при покупке жилья в новостройке: если супруг инвестировал деньги в новостройку до брака, а стал собственником уже будучи женатым человеком, то и сама недвижимость и кредитные обязательства по ней будут, при разводе, распределяться поровну, между мужем и женой. И тут тоже обойти раздел можно только брачным контрактом или мирной договоренностью.
Злые языки говорят, что ипотека сохраняет брак сильнее чувств. Кредит на покупку квартиры рассчитывается на длительный срок, и, к сожалению, нередко брак распадается раньше, чем выплачен последний взнос. Впрочем, сегодня не проблема продать квартиру с обременением, погасить долг перед банком и получить деньги на то, чтобы начать свою новую историю. Так стоит ли бояться обзаводиться собственным жильем, проверяя отношения?
Если есть сомнения или особые обстоятельства, то разумнее составить брачный договор, оговаривающий все моменты раздела недвижимости и погашения кредита, не забыв возможность появления детей и их интересы. И верить в долгую счастливую семейную жизнь.
Какова роль банка при разводе и разделе ипотеки?
Так как квартира, купленная посредством ипотеки, находится в залоге у банка, потребуется его согласие для того, чтобы разделить жилье.
Если собственником хочет стать тот, кто по документам не может выплачивать ипотечный долг (из-за “серой” зарплаты), банки могут не дать согласия на раздел такой квартиры.
Также банк обязательно примет участие в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры. Если банк не соглашается на изменение договора ипотеки, суд обычно поддерживает эту позицию. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку при разводе по такой схеме платит тот, на кого она оформлялась. Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.
Порядок оформления ипотеки на двоих собственников
Прежде, чем уточнять, можно ли оформить ипотеку на двоих, необходимо ознакомиться с основными недостатками таких правоотношений. В частности, если вы берёте общий кредит, то нужно ознакомиться с пунктом соглашения, в котором значится порядок перехода имущественных прав к участникам. Поскольку нет никаких гарантий, что второй из участников будет слаженно выплачивать положенную сумму, лучше быть уверенным, что жилье поровну делить не придется.
Важно! Необходимо различать два способа, как оформить ипотеку на двоих: созаемщики и поручительство. В первом случае речь идет о субъектах, которые совместно должны компенсировать регулярные выплаты долга, а поручителем выступает гражданин, который обязуется, в случае возникновения трудностей с оплатой займа, оказать финансовую помощь должнику.
Как оформить ипотеку на двух и более собственников
Многие банки предусматривают возможность привлечения большого количества созаемщиков как со сложением доходов, так и без него. Совместная покупка жилья в ипотеку на общих основаниях предусматривает деление права собственности на три части в соответствии с затратами каждого из кредитуемых лиц.
Сбербанк очень лояльно относится к привлечению созаемщиков и допускает участие в погашении кредита до 6 членов семьи. Для семейных пар банк устанавливает правило об обязательном участии супруга в процессе заключения договора и определения сторон сделки. Но на основании Семейного кодекса РФ участвовать в ипотеке могут супруги, которые освобождены от этого в силу брачного договора, заключенного в письменной форме и зафиксированного в нотариальной форме.
Можно ли оформить квартиру на двух собственников при ипотеке
Интересный момент: известно, что со стоимости жилья и процентов по ипотеке заемщик может вернуть подоходный налог. Сделать это можно как в течение года, пока вы платите ипотеку, так и по итогам каждого года, предоставив в налоговую инспекцию соответствующий пакет документов. Однако если один из созаемщиков не получает доход от работодателя (например, супруга находится в декрете), налоговый вычет можно будет получить только по выплатам, которые шли из кармана работающего супруга. Этот нюанс закреплен законодательно и вполне обоснован.
Как известно, без страхования не обходится ни одна ипотечная сделка. Поэтому если вы рассчитываете брать ипотеку с первым взносом, вам следует узнать хотя бы приблизительную стоимость страховки и учесть ее при расчете стартовой суммы.
Семейным законодательством определено, что совместно нажитое имущество является собственностью только мужа и жены. Совершеннолетний ребенок не имеет прав на вещи и объекты режима законной собственности супругов. При этом соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться с учетом интересов той стороны, с которой остаются проживать несовершеннолетние дети. Такой же позиции придерживается суд, разрешая споры о разделении долей, поэтому могут быть предоставлены некоторые преимущества. Что касается ситуаций оформления ипотеки на средства материнского капитала, дети имеют свою долю, что должно учитываться. Производится раздел в равных долях между всеми членами семьи, однако обязательства по выплате ипотечных взносов возлагаются исключительно на родителей. Если для погашения обязательств по ипотечной квартире использовалось имущество детей, этот факт обязательно учитывается, и ребенку выделяется доля соразмерно внесенной части. Она может быть продана для выплаты кредита в рамках реализации личных имущественных прав.
Особенности раздела военной ипотеки
Соглашение о разделе ипотечной квартиры не будет признано законным, если ипотека военная. Это обусловлено спецификой расчетов. По таким обязательствам исполнителем является государство, которое погашает долг перед банком. Впоследствии объект недвижимости принадлежит только военнослужащему, то есть является личной собственностью, даже если она получена уже в период брака. Такая жилая площадь не разделяется даже при наличии детей. Если будет доказано, что частично такой кредит погашался не только государством, но и за счет средств совместного семейного бюджета, в судебном порядке недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом и разделена между супругами по закону, без учета детей. Если выплаты осуществлялись за счет средств материнского капитала, несмотря на военную ипотеку, квартира делится в равных долях между родителями и детьми. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет разобраться в вопросах раздела имущества военнослужащих, на которых распространяются специальные нормы права.
Покупка супругами квартиры в ипотеку: нотариальное согласие на залог
Не всегда и не у всех имеются денежные средства на покупку жилья. В таком случае прибегают к покупке квартиры в ипотеку, то есть в рассрочку на некоторый период времени. Приобретение жилья в ипотеку супругами имеет свои нюансы. К примеру, необходимо определиться, кто будет выплачивать платежи, кто будет выступать в роли заёмщика, а кто станет созаёмщиком, как действовать с невыплаченной ипотекой в случае распада пары и т. д.
Бывают случаи, когда ипотека оформляется на одного из супругов (он является заёмщиком), в то время как второй супруг не является созаёмщиком из-за отсутствия официального места работы. При таком раскладе банки требуют от неработающего супруга согласие, заверенное у нотариуса, на переведение квартиры в статус залога. Это согласие остается только у банка как подтверждение того, что один супруг соглашается с тем, что второй приобретает квартиру в ипотеку. Никому другому договор передавать не нужно.
При написании договора купли-продажи тот из супругов, кто является участником договора, подает заявление в Росреестр о регистрации ипотеки. В ином случае приобретаемая квартира попадает под пункт «совместно нажитое имущество».
Нередки случаи, когда кредиторы требуют от супругов подписание брачного контракта. В этом документе говорится о том, что лишь тот супруг, который совершает покупку квартиры в ипотеку, является ее единоличным владельцем, в то время как второй супруг не имеет права владения на квартиру и в случае развода не будет на неё претендовать. При подаче банку документа, который свидетельствует о настоящем браке, согласие от «неработающего» супруга на покупку уже не требуется, поскольку, согласно договору, он не будет иметь к ней никакого отношения.