Как исправить ошибку в техническом паспорте БТИ?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как исправить ошибку в техническом паспорте БТИ?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перед началом любой перепланировки следует изучить имеющийся план недвижимости и сравнить его с реальным положением вещей. Если он не соответствует существующей на данный момент планировке, то, возможно, что придется проходить процедуру его узаконивания прежде, чем вносить последующие конструктивные изменения в помещения. Для начала вам понадобится заказать в БТИ технический паспорт недвижимости.
Отметим, что ни одна архитектурно-строительная фирма, которая занимается составление проекта перепланировки, не начнет работу с заказчиком, пока он не предоставит экспликацию и поэтажный план. По этой причине техпаспорт является обязательным документом для начала проектирования. Проект, в свою очередь, является важнейшим документом, без которого в большинстве случаев невозможно узаконить изменения, вносимые в планировку.
Выявление ошибок БТИ в техпаспорте до начала проектирования
Приведем типовой пример
Есть обычная квартира.
Заказчик планирующий согласовать перепланировку имеет на руках план БТИ в том или ином виде.
Это может быть как технический паспорт, поэтажный план и экспликация, так и архивная копия.
И первым шагом в процессе согласования является выезд и полный обмер квартиры с последующим наложением планировки на данный план БТИ.
И в 30 процентах случаев выявляются ошибки, то есть план БТИ в каких либо элементах не соответствует планировке квартиры.
И в данном случае начинать процесс проектирования нельзя, так как разрабатывать проектную документацию можно и нужно только на основании корректных документов БТИ, которые полностью соответствуют планировке квартиры.
Нeт зaпиcи oб ипoтeкe
Пpoблeмa. Чтoбы выдaть зaeмщикy дeньги, бaнк дoлжeн yбeдитьcя в тoм, чтo нeдвижимocть в зaлoгe. Peгиcтpaциoннaя зaпиcь oб ипoтeкe – гapaнтия тoгo, чтo бeз coглacия зaлoгoдaтeля (кpeдитнoй opгaнизaции) oбъeкт нeдвижимocти нe cмoгyт пpoдaть, пoдapить или oбмeнять. B выпиcкe из EГPН зaпиcь oб ипoтeкe нaxoдитcя нa втopoм лиcтe, нoмep зaпиcи ecть и нa oбpaтнoй cтopoнe зaклaднoй. Ecли peгиcтpaтop пo кaкoй-тo пpичинe нe внec ee, зaeмщик нe пoлyчит кpeдит.
Peшeниe. Кoгдa нa кoнy вaжнaя cдeлкa, лyчшe oбpaтитьcя нaпpямyю в пpиeмнyю Pocpeecтpa и выяcнить, пoчeмy нeт зaпиcи oб ипoтeкe. Taкиe нeдopaзyмeния быcтpo иcпpaвляют, тaк кaк в инoм cлyчae opгaн peгиcтpaции нeceт oтвeтcтвeннocть зa пocлeдcтвия oшибoк.
Укaзaннaя плoщaдь нe coвпaдaeт c peaльнoй
Пpoблeмa. Фaктичecкaя плoщaдь мoжeт нe coвпaдaть c плoщaдью, yкaзaннoй в выпиcкe из EГPН.
Peшeниe. Ecли этo oпeчaткa, дocтaтoчнo пpийти в MФЦ и пoдaть зaявлeниe нa иcпpaвлeниe тexничecкoй oшибки. Нe пoзднee тpex paбoчиx днeй coтpyдники Pocpeecтpa внecyт нyжныe измeнeния в EГPН и выдaдyт yвeдoмлeниe. Пocлe этoгo мoжнo зaкaзывaть нoвyю выпиcкy (гocпoшлинa – 400 pyблeй) c пpaвильными cвeдeниями.
Maлeнькaя тoнкocть: чacть 5 cтaтьи 15 Жилищнoгo кoдeкca PФ, пpинятoгo в 2004 гoдy, yкaзывaeт нa тo, чтo пpи пoдcчeтe oбщeй плoщaди жилыx пoмeщeний нe yчитывaютcя бaлкoны, лoджии, вepaнды и тeppacы. Этo знaчит, чтo в дoкyмeнтax, coздaнныx пocлe этoй дaты, yкaзaнa мeньшaя плoщaдь, чeм дo пpинятия зaкoнa.
План БТИ не совпадает с планом застройщика в домах нового типа
По окончании строительства строительная компания, его осуществлявшая, обязана сделать обмеры. Однако часто бывает так, что делаются они с нарушениями, некачественно. Бывает так, что в многоквартирном здании всего 600 квартир, и сотрудники БТИ не удосуживаются измерить каждую из них, а берут одну из подъезда и делают проекцию на остальные. Поэтому на плане может оказаться, что в квартире есть вентиляционный короб, а на деле его не существует.
Что делать? Потребовать у застройщика планы квартир, произвести сравнение с текущей планировкой и отправляться в БТИ с тем, чтобы сотрудники потрудились перепроверить всю документацию и найти все, что не соответствует действительности. Здесь важно, чтобы собственник твердо настаивал на своем, поскольку часто сотрудники БТИ с неохотой идут навстречу.
Несоответствия в планах БТИ, которые выявляются в техпаспорте после перепланировки
По окончании ремонтных работ собственник должен пригласить представителя комиссии из жилинспекции, который проверит, все ли сделано согласно закону. По итогам осмотра владелец квартиры получает подписанный акт проверки, а жилищная инспекция отправляет ксерокопии документов в БТИ, чтобы там были зафиксированы изменения в плане. Как раз на данном этапе иногда случаются ошибки, которые нужно распознавать сразу же.
Что делать? Когда собственник получит новый техпаспорт, ему следует заняться тщательным изучением нового плана. Если будут выявлены отклонения, необходимо позвать инженера, чтобы он еще раз все измерил. Иначе при последующих операциях с недвижимостью могут поджидать неприятные сюрпризы.
Исправление ошибки в государственном кадастре недвижимости
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению СЛН, ФИО1 к органу кадастрового учета об исправлении ошибок в государственном кадастре недвижимости и осуществлении кадастрового учета земельного участка, В обоснование заявленных требований указывают, что являются собственниками земельного участка площадью 1510 кв. м., расположенного по адресу, категория земель которого населенные пункты, для индивидуального жилищного строительства.
Право собственности истцы приобрели после смерти отца – ФИО3 на основании решения городского суда МО от ДД. ММ. ГГГГ, согласно которому за СЛН признано 2/3 доли, а за ФИО1 1/3 доля указанного земельного участка.
Не согласившись с указанным решением суда, истцы обратились в суд с вышеуказанными требованиями. В судебное заседание СЛН, ФИО1 и их представитель Лазукин М. В.
Какие ошибки БТИ встречаются чаще всего?
Среди самых распространенных ошибок в квартире, которые необходимо исправлять, это:
В зданиях также может быть очень печальная ситуация, с которой сталкиваются собственники, – это ошибки БТИ в масштабах всего здания, которые уже зарегистрированы в Росреестре.
Пример. Один из последних примеров, когда нам приходилось приводить документы БТИ в порядок, был таким: собственник решил узаконить перепланировку в здании, запустил процесс проектирования, а после проведения обмерных работ стало очевидным, что внутренняя планировка и фасады здания не сходятся, а площадь этажей не совпадает. Здание построено в 2000-х годах и проектную документацию, на основании которой строился дом, удалось найти в архивах. После того, как была проведена работа по анализу документов БТИ, проекта строительства дома и фактических обмеров здания, стало очевидно, что техники БТИ выполнили работу со значительными ошибками и недочетами еще в 2000-х годах и, естественно, свидетельство о собственности у здания было получено на основании этих «кривых» документов БТИ. Никто с тех пор это и не проверял, а собственник, наверно, и не ведал об этом.
Ошибки БТИ, с которыми сталкиваются в нежилых зданиях:
Мы знаем, как исправлять ошибки в документах на недвижимость, работаем со всеми архивами, префектурами, самим БТИ, кадастровыми инженерами и Росреестром.
Кто несет ответственность за ошибки в плане БТИ
За десятилетия работы БТИ научилось исключительно «изящно и технично съезжать» даже по самым явным случаям.
Они крайне не охотно признают ошибки, и даже за исправлением явных несоответствий приходиться «побегать».
Шаблоны ответов многочисленны, размыты и пространны, но их основной контекст сводится к тому, что «не имеет возможности поправить вследствие….. и вот вместо «вследствие» вставляются различные причины.
Одна из основных — «не видит оснований для внесения изменений в документацию БТИ».
Эта фраза «кроет» практически любой запрос.
До абсолютного абсурда, конечно, не доходит, и если у вас не указали входную дверь в квартиру или забыли дорисовать одну комнату (да, да и такое бывает.
Допустим в плане БТИ комнаты нет, а в экспликации она есть, то, конечно, поправят.
Интересный случай с «каретой и окном» мы описали
А вот если у вас указан вентиляционный короб в доме 1920 года постройки, а по факту его нет, и вы пришли его исправлять (на плане БТИ же есть, а на самом деле физически его нет), то первый ответ будет (допустим даже еще устный, даже не письменный, хотя там будет все та же магическая фраза) «ну вы же не знаете, был он там или не был, вы не первый жилец в этой квартире, кто то его снес до вас много лет назад, а теперь вы говорите, что его там никогда не было».
И вот после этой фразы собственник должен каким-либо образом «парировать» данный железный аргумент.
Отметим, что в данном случае БТИ часто правы.
Заявление об исправлении ошибок в ЕГРН и правила его подачи
Согласно ч. ч. 1, 4 ст. 15 № 218-ФЗ, с заявлением об исправлении технической или реестровой ошибки в ЕГРН в Росреестр может обратиться собственник недвижимости (группа собственников) или его представитель при наличии нотариально заверенной доверенности.
Форма заявления для внесения изменений в содержащиеся в ЕГРН данные утверждена приказом Минэкономразвития РФ от 08.12.2015 № 920 и приведена в приложении № 2. В приложении № 5 к приказу № 290 даны подробные рекомендации по заполнению каждой графы заявления. Приказ Минэкономразвития РФ от 26.09.2018 № 524 внёс изменения форму заявления, которая вступила в действие 3 ноября 2018 года.
Оно направляется в орган государственной регистрации прав на бумажном носителе или в электронной форме, заверенной усиленной электронной подписью заявителя (ч. 1 ст. 18 № 218-ФЗ). Заявление, представленное в электронной форме, должно быть оформлено в виде XML-документа, созданного с использованием XML-схем и обеспечивающего считывание и контроль представленных данных (п. 2 приложения 5 к приказу № 920).
Дела, когда исправить нужно информацию о собственниках, рассматриваются в судебном порядке, потому что такие действия могут нарушить чьи-то права. Нельзя взять и заменить владельца, убрать и добавить кого-то в список собственников или перераспределить доли — ситуация требует заключения о правомерности таких исправлений.
На заметку! Согласно п. 2 статьи 333.18 Налогового кодекса РФ, госпошлина не оплачивается при устранении ошибок, допущенных по вине государственных учреждений.
Для обращения в судебные органы готовится исковое заявление с кратким описанием проблемы и характеристик объекта. Дополнительно прикладываются документы, подтверждающие законность требований. Если нужно исправить площадь, то потребуется провести оценочную экспертизу. Отчёт о результатах работы также прикрепляется к пакету.
В основном поводом для обращения в суд являются такие обстоятельства:
- несогласие собственника недвижимости с отказом ОКУ в исправлении неточностей по его заявлению (то есть когда собственник является заявителем и заинтересован в исправлении неверных данных);
- возражение собственника (правообладателя) с позицией кадастравиков об исправлении ТО по заявлению третьих лиц (соседей, государственных или муниципальных органов).
Когда собственник недоволен отказом или решением об устранении технических погрешностей, то он может подать иск в порядке обжалования действий (бездействий) гос/муниципальных органов, должностных лиц. Какие при этом имеются особенности:
- Обжаловать действие можно в течение 3 месяцев с момента вынесения спорного решения или когда истец узнал об этом (пришло уведомление от ОКУ, получил выписку из кадастра);
- Идти можно либо в арбитражный суд, если собственник недвижимости юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, либо районный/городской в суд с административным иском в остальных случаях;
- Ответчиком (административным ответчиком) всегда является территориальный ОКУ. Возможно привлечение третьего лица, как правило, это смежники по земельным участкам, налоговая инспекция (если судебный акт в последующем повлияет на формирование налоговой базы), государственные или органы, издавшие определенные акты, которые принимаются во внимание при рассмотрении дела.
- К иску в обязательном порядке приобщаются:
- копия решения или уведомления кадастр.палаты об исправлении (отказе в исправлении) ТО;
- выписка из ГКН;
- копия документа, который неправильно учли при ведении кадастра (акт государственного или муниципального органа, межевое дело, технический план и пр.);
- текст правового акта, подтверждающий правильность документа, содержащегося в кадастре и неточность записи в реестре государственного кадастра (например, постановление главы субъекта РФ об утверждении кадастровой оценки земель).
- Исковые требования, как правило, сводятся к следующим формулировкам:
- признать определенный факт, сведения, данные (запись в госкадастре) технической ошибкой, либо отсутствием ТО;
- действия кадастрового органа об отказе в исправлении ТО (или наоборот об исправлении) признать недействительным;
- обязать ОКУ исправить ТО путем исключения из ГКН определенную запись (описывается ТО) и внести в госкадастр новые сведения (описывается правильные данные), либо наоборот аннулировать запись об исправлении погрешности путем исключения записи об исправлении и восстановлении прежних данных.
Иногда требования могут содержать дополнительные данные, например, сведения о том с какой даты считать юридически действующим внесенные исправления в кадастр.
- В соответствии с процессуальным законодательством именно ОКУ обязан доказывать, что его действия является правомочными и основаны на законе. Но для достижения успехов в деле следует проявить процессуальную активность и сосредоточить усилия на доказывании противозаконности действий ответчика.
Ошибка в техническом паспорте
Это понятие и определяет отказ Росреестра — он закономерен.
Обращение в суд с экспертным заключением абсолютно бессмысленно.
Понятие «индивидуальный жилой дом» закреплено в законодательстве РФ. К данному типу зданий относятся постройки, имеющие этажность до трех этажей и предназначенные для проживания одной семьи. Конкретные признаки индивидуальных жилых домов закреплены приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 27 февраля 2010 года. К таким признакам относятся:
▪ В течение пяти рабочих дней со дня исправления реестровой ошибки в случае, указанном в части 7 настоящей статьи, орган регистрации прав обязан уведомить об этом правообладателя земельного участка в порядке и способами, которые установлены органом нормативно-правового регулирования. ▪ Споры, возникающие в связи с исправлением реестровой ошибки в случае, указанном в части 7 настоящей статьи, рассматриваются в судебном порядке.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.07.2019)
Статья 61. Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости
Есть нововведения в законодательство — ЖК РФ, с изм. и доп., вступ. В силу с 09.06.2019
В соответствии со статьей 16 ЖК РФ:
— Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:
Даже несмотря на то, что межкомнатные перегородки не возводятся, а только обозначаются, это не говорит о том, что площади могут расходиться в документах. Обозначение перегородок в технических планах и экспликациях — рекомендации по тому, как их необходимо возвести, как они должны располагаться в квартире, а также наглядный рисунок их фактического нахождения на местности (в квартире). Если производится перепланировка, вносятся изменения и во все документы, поскольку меняется реальное нахождение перегородок, соответственно, в документах нужно также указать их новое реальное положение.
Лучше таких несовпадений в документации не иметь и при их обнаружении сразу же устранять, поскольку могут возникнуть проблемы при продаже квартиры. А именно:
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Количество этажей дома и отличие его от этажности
При определении площади объекта недвижимости применяются требования, изложенные в приложении № 2 к приказу Минэкономразвития РФ от 01.03.2016 № 90. В соответствии с п. 8 указанного приложения, площадь жилого здания определяется как сумма площадей всех его этажей.
Следовательно, правильность указанных в ЕГРН сведений о площади многоквартирного дома напрямую зависит от правильности данных о количестве этажей. Разъяснения по определению количества этажей и этажности дома даны в письме Минэкономразвития РФ от 20.03.2013 № ОГ-Д23-1426.
Этажность – это количество надземных этажей здания, к которым относятся в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются (прил. Б, В СНиП 31-01-2003).
Однако к основной информации, вносимой в сведения ЕГРН, относятся сведения не об этажности, а о количестве этажей, что закреплено в п. 14 ст. 8 № 218-ФЗ. Количество этажей, согласно ГрК РФ, – это все этажи здания, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический и мансардный.
Действия УО для исправления ошибок в сведениях о доме в ЕГРН
Если управляющая организация заметила в данных из ЕГРН ошибку или их несоответствие сведениям техдокументации многоквартирного дома, то ей следует обратиться в Росреестр. Это касается в том числе фактов несоответствия данных о количестве этажей при путанице с этажностью и площади многоквартирного дома.
Также заявление может быть написано от имени одного из собственников помещений в доме. В таком случае к письму необходимо приложить заверенную копию документов, подтверждающих его право собственности в данном доме. Если орган госрегистрации прав откажет во внесение изменений в данные реестра, то УО или сами собственники могут добиться этого через суд.
При этом управляющие организации должны помнить: при расхождении информации, которая содержится в технической или иной документации дома и используется УО для расчётов за ЖКУ, и информации в ЕГРН, УО имеет право вносить в ГИС ЖКХ свои сведения. Такая информация обязательна должна быть подтверждена документами (пп. 10 п. 2 приказа Минстроя РФ и Минкомсвязи РФ от 29.02.2016 № 74/114/пр).
Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:
У вас квартира со свободной планировкой, поскольку межкомнатные перегородки не возводятся.
Ничего страшного в несовпадении технического плана БТИ и экспликации застройщика нет. Главное, что совпадает, — общая площадь.
Я рекомендую вам обратиться к застройщику для получения справки о том, что квартира имеет свободную планировку. Этот документ потребуется для его представления в органы жилищной инспекции. Но, насколько понимаю, вашу квартиру затронет и перепланировка, перенос сетей электроснабжения, а может и каких-либо иных коммуникаций — изменение внутренней конфигурации помещения. В этом случае вам придется заказывать проектной организации, имеющей допуск к таким работам, проект переоборудования и перепланировки и далее получать разрешение в жилищной инспекции на выполнение данных действий. После завершения работ нужно будет вызывать инженера из жилинспекции для их принятия, а потом уже вызывать кадастрового инженера.
Если же вам предстоит только перепланировка без переноса сетей и если вы не затрагиваете несущие стены, в жилинспекцию можно представить эскиз, выполненный вами, и получить разрешение на проведение работ. Прием работ инженером жилинспекции проводится аналогично указанному выше. Также вызывается кадастровый инженер.
Какие данные содержит?
Исправить ошибку в свидетельстве о бракеВ том случае, если в техническом паспорте допущена ошибка, особенно, если это касается размеров площадей, а необходимо зарегистрировать право перехода собственности или вступить в наследство, то регистрационная палата (Росреестр) потребует исправить эту ошибку в организации, выдавшей паспорт. Где и как можно получить кадастровый паспорт земельного участка. Получить данные по учетной записи из ЕГРН может каждый гражданин, но внести корректировку имеет возможность собственник или его законный представитель. Обращаться можно в Росреестр или МФЦ, выбор остается за владельцем квартиры.